Reforma tributária na construção civil e na incorporação imobiliária: redutores, RET de transição e a posição em 31/12/2026

A partir de 2027, as operações com imóveis feitas por contribuintes do regime regular de IBS e CBS — venda (inclusive de unidades de incorporação e lotes), cessão de direitos, locação, administração e intermediação, e serviços de construção civil — passam a um regime específico, com alíquotas reduzidas em 50% e, na locação, cessão onerosa e arrendamento, em 70% (LC 214/2025, arts. 251, 252 e 261). Na venda, a base de cálculo é reduzida pelo redutor de ajuste, que representa o valor do imóvel formado antes do novo sistema, e, no residencial novo e no lote residencial, também pelo redutor social (arts. 257 a 259).

Para incorporadoras, loteadoras e holdings patrimoniais, a data crítica é 31/12/2026: é nela que se constitui o redutor de ajuste dos imóveis próprios e das obras em andamento, com base no valor de aquisição atualizado e, nas obras, nos custos diretos comprovados por documento fiscal idôneo até essa data (art. 258). Além disso, a lei manteve opções de transição — o RET de 2,08% (ou 0,53%), a alíquota de 3,65% para loteamentos e para certos contratos de locação antigos — que precisam ser comparadas empreendimento a empreendimento (arts. 485 a 487).

Em síntese

• Regime específico para alienação, incorporação, loteamento, locação, intermediação, administração e construção civil (arts. 251 e 252).
• Alíquotas reduzidas em 50%; locação, cessão onerosa e arrendamento, em 70% (art. 261).
• Redutor de ajuste vinculado a cada imóvel a partir de 2027; para estoque e obras, formado em 31/12/2026 (arts. 257 e 258).
• Redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo, R$ 30 mil por lote residencial, R$ 600 por mês na locação residencial, todos atualizados pelo IPCA (arts. 259 e 260).
• Incorporação e loteamento: tributo devido a cada recebimento, com crédito das aquisições e ressarcimento pela conta do patrimônio de afetação (art. 262).
• Opções de transição: RET de 2,08% ou 0,53% (opção pelo RET efetivada antes de 2029), loteamento a 3,65% (registro antes de 2029), locações anteriores à LC a 3,65% (arts. 485 a 487).

Quem entra no regime de bens imóveis

O regime alcança as operações de contribuintes do regime regular (art. 251, caput). Pessoas físicas também podem ser contribuintes, se no ano anterior: receberem mais de R$ 240 mil com locação, cessão ou arrendamento de mais de três imóveis; alienarem mais de três imóveis (adquiridos há menos de cinco anos); ou alienarem mais de um imóvel construído por elas nos cinco anos anteriores (art. 251, §§ 1º a 3º). O limite de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA (art. 251, § 5º).

Não há incidência na permuta de imóveis, exceto sobre a torna (art. 252, § 2º, I, com redação da LC 227/2026). Na permuta de terreno por unidades a construir entre contribuintes do regime regular, o redutor é aplicado proporcionalmente à fração ideal de cada permutante (art. 252, § 5º, II); se uma das partes não for contribuinte do regime regular, a lei define como fica o redutor de cada lado, conforme haja ou não torna (art. 252, § 5º-A).

O local da operação é sempre onde o imóvel está (art. 11, II), inclusive para construção civil e intermediação.

Redutor de ajuste: por que 31/12/2026 importa

A partir de 1º/01/2027, cada imóvel de contribuinte do regime regular terá um redutor de ajuste vinculado, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo na venda (art. 257, §§ 1º e 2º). O valor inicial é (art. 258):

• imóvel próprio em 31/12/2026: valor de aquisição atualizado pelo IPCA ou, por opção, o valor de referência que as administrações tributárias vão estimar;
• imóvel em construção em 31/12/2026: valor de aquisição do terreno atualizado mais os bens e serviços contabilizáveis como custo de produção ou despesa direta de produção ou comercialização, adquiridos antes de 1º/01/2027 e comprovados por documento fiscal idôneo;
• imóvel adquirido de não contribuinte a partir de 2027: valor de aquisição.

Somam-se ao redutor, na data do pagamento, o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas a entes públicos, como outorga onerosa (art. 258, § 6º), além do percentual de áreas doadas em loteamento (art. 258, § 7º). O redutor é corrigido pelo IPCA até a venda (art. 257, § 3º) e acompanha o imóvel quando o comprador também é contribuinte do regime regular (art. 257, § 4º).

Dois pontos de risco: o Fisco pode instaurar processo para fixar o valor de aquisição quando o documento não refletir o mercado (art. 258, § 3º); e, se o valor de referência não estiver disponível, a estimativa de mercado segue procedimento definido em ato conjunto RFB/CGIBS (art. 258, § 2º; Decreto 12.955/2026). O ato técnico específico e a forma de avaliação devem ser conferidos na regulamentação vigente antes de aplicar a rotina.

Na prática, o redutor das obras em curso depende de a contabilidade de cada empreendimento separar custo direto de despesa indireta e de cada aquisição anterior a 2027 ter documento fiscal idôneo vinculado à obra.

Redutor social

Na venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial por contribuinte do regime regular, deduz-se ainda R$ 100.000 por imóvel ou R$ 30.000 por lote, depois do redutor de ajuste, uma única vez por bem (art. 259). Na locação residencial, o redutor social é de R$ 600 por mês por imóvel (art. 260, com redação da LC 227/2026). Os valores são atualizados mensalmente pelo IPCA desde a publicação da LC 214.

Incorporação e loteamento: tributo a cada recebimento

Na incorporação e no parcelamento do solo, IBS e CBS são devidos a cada pagamento recebido, com os redutores deduzidos proporcionalmente em cada parcela (art. 262, caput e § 4º). Para residenciais e lotes cujo pagamento começou antes de 2027, os redutores são aplicados proporcionalmente ao valor total, inclusive parcelas pagas antes (art. 262, § 5º). O incorporador compensa os créditos das aquisições; o saldo credor pode ser ressarcido diretamente na conta do patrimônio de afetação até a conclusão da obra (art. 262, §§ 2º e 3º).

A apuração é feita por empreendimento, com cada obra, incorporação ou loteamento tratado como centro de custo, e o documento fiscal de compra deve indicar o cadastro da obra (art. 270). Os imóveis devem estar inscritos no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) (arts. 265 e 266).

Opções de transição: RET, loteamento e locações antigas

Opção	Requisito principal	Pagamento	Consequências
RET de transição (art. 485)	Incorporação com patrimônio de afetação e opção pelo RET (Lei 10.931/2004) efetivada antes de 01/01/2029	2,08% da receita mensal recebida (0,53% nas hipóteses sociais do RET)	Sem crédito nas aquisições, sem redutores; comprador do regime regular não credita, mas recebe redutor
Parcelamento do solo (art. 486)	Pedido de registro do loteamento efetivado antes de 01/01/2029	3,65% da receita bruta recebida	Pagamento definitivo, sem crédito e sem redutores; escrituração segregada
Locação, cessão e arrendamento antigos (art. 487)	Contratos por prazo determinado firmados até a publicação da LC 214; não residenciais também registrados até 31/12/2025 ou disponibilizados ao Fisco	3,65% da receita bruta recebida	Sem crédito e sem redutor social; residenciais limitados a 31/12/2028

Fonte: LC 214/2025, arts. 485 a 487, com redação da LC 227/2026.

A escolha não é universal: a opção fixa elimina créditos e redutores, enquanto o regime específico depende do custo, do cronograma de recebimentos e do redutor de cada empreendimento. A partir de 2029, quem não optou pelos regimes dos arts. 485 e 486 pode ainda deduzir da base do IBS aquisições de 2027 a 2032 sujeitas a ICMS ou ISS e contabilizadas como custo direto, com fatores decrescentes (art. 488).

Construção civil por empreitada

O serviço de construção civil está no regime específico, com redução de 50%, e o fato gerador ocorre no fornecimento (arts. 252, V, 254, V, e 261). Quando a obra é para quem não é contribuinte do regime regular (pessoa física, por exemplo) e o prestador fornece materiais, o crédito sobre os materiais fica limitado ao débito do próprio serviço (art. 255, § 5º).

Na documentação, a NF-e de alienação de bens imóveis e a NFS-e de locações passam a ser obrigatórias, com campos de IBS e CBS, em 01/12/2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026).

Perguntas frequentes

Vendi unidades na planta em 2026 e vou receber parcelas em 2027. Como ficam essas parcelas? Na incorporação, o tributo é devido a cada pagamento, e a lei trata expressamente dos imóveis cujo pagamento começou antes de 2027, aplicando os redutores de forma proporcional (art. 262, § 5º). O enquadramento de cada contrato — inclusive se o empreendimento está no RET — precisa de análise.

A permuta de terreno por unidades paga IBS e CBS? Não há incidência na permuta entre imóveis, salvo sobre a torna (art. 252, § 2º, I). O que muda é o redutor de cada parte (art. 252, §§ 5º e 5º-A).

Holding que aluga imóveis vai pagar IBS e CBS? Se for contribuinte do regime regular, sim, com redução de 70% e redutor social de R$ 600 por mês na locação residencial. Contratos antigos que cumpram os requisitos do art. 487 podem optar por 3,65% da receita.

Ainda é possível usar o RET de transição em obra que começa em 2028? Sim, se a incorporação estiver submetida ao patrimônio de afetação e a opção pelo RET for efetivada antes de 01/01/2029 (art. 485).

O redutor de ajuste precisa ser informado a algum órgão até 31/12/2026? A lei fixa 31/12/2026 como data de constituição (art. 258, § 1º, I). A forma de registro e comprovação depende de regulamento e atos conjuntos; a página não presume uma obrigação acessória específica sem ato publicado.

O tratamento de cada empreendimento depende do estágio da obra, do regime atual, dos contratos de venda e de permuta e da documentação de custos. O escritório pode analisar o caso concreto e indicar o que precisa estar documentado antes de 31/12/2026.