Advogado empresarial em São José de Ribamar: loteamentos e comércio

O crescimento de São José de Ribamar veio dos loteamentos e condomínios que transformaram áreas rurais da Ilha de São Luís em bairros. Com eles vieram construtoras, imobiliárias, comércio de bairro e prestadores de serviços. Muitos desses negócios cresceram rápido e com pouca formalização, e os conflitos mais frequentes envolvem imóveis.

Loteamentos: o que a lei exige

A Lei 6.766/1979 exige que o loteamento seja aprovado pelo município e registrado no cartório de imóveis antes da venda dos lotes, com infraestrutura mínima definida no projeto. A venda de lotes em loteamento não registrado é irregular e sujeita o loteador a sanções civis, administrativas e até criminais. O comprador pode suspender os pagamentos e depositá-los até a regularização. Muitos conflitos da região envolvem loteamentos irregulares, e a regularização fundiária urbana é o caminho para resolvê-los.

Imóveis, comércio e pequenos negócios

A Souza & Zucchi Advogados atua em loteamentos, contratos imobiliários, locação e organização societária de empresas de São José de Ribamar.

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Compra e venda de lotes e unidades

Contratos de compra de lotes e de unidades em condomínios devem conter a descrição do imóvel com a matrícula, o preço e o reajuste, as condições de pagamento e as hipóteses de rescisão. Para imóveis na planta, a Lei 13.786/2018 regula o distrato, com retenção de até 25% do valor pago, ou até 50% sob patrimônio de afetação, e exige quadro-resumo no contrato. O comprador deve conferir a matrícula, as licenças e a situação do vendedor.

Condomínios

Condomínios horizontais e de lotes têm convenção, regimento e administração própria. Construtoras respondem por vícios construtivos dentro dos prazos legais, inclusive cinco anos de garantia pela solidez e segurança da obra. A entrega das áreas comuns com vistoria formal reduz conflitos.

Comércio e locação

Lojas de bairro e pontos comerciais em avenidas dependem da locação. A Lei 8.245/1991 garante a renovação compulsória ao inquilino com contrato escrito de pelo menos cinco anos e três anos no mesmo ramo, por ação proposta entre um ano e seis meses antes do vencimento. Relações com consumidores seguem o Código de Defesa do Consumidor.

Turismo e eventos religiosos

As festas do padroeiro e o turismo de praia movimentam pousadas, restaurantes e comércio. Contratos com fornecedores, licenças temporárias e relações de consumo devem estar organizados para os períodos de maior movimento.

Associações de moradores e condomínios de lotes

Muitos loteamentos da região têm associações de moradores que cobram taxas pela manutenção de ruas, portarias e segurança. O STF decidiu que essas taxas só podem ser cobradas de quem se associou ou de quem adquiriu o lote depois de lei municipal que as autorize, com previsão em contrato. Condomínios de lotes formalizados como condomínio têm convenção e cobrança obrigatória. A forma escolhida pelo loteador define os direitos e deveres de quem compra.

Formalização e sociedades

Pequenos negócios podem se formalizar como MEI ou microempresa para acessar crédito e vender a empresas e órgãos públicos. Sociedades entre familiares precisam de contrato social com regras de administração, lucros e saída.

Imobiliárias e corretagem

Imobiliárias e corretores que vendem lotes e unidades na região precisam de registro no conselho profissional e de contratos de intermediação com os vendedores. A comissão de corretagem é devida quando a intermediação resulta no negócio, conforme o Código Civil. Pode ser transferida ao comprador se isso for informado de forma clara e destacada antes da compra, segundo o entendimento do STJ. Corretores respondem por informações que prestam sobre o imóvel e devem conferir a matrícula e a regularidade do loteamento antes de anunciar.

Construtoras e contratos de obra

Construtoras que executam casas e condomínios assinam contratos de empreitada com proprietários e incorporadoras. O contrato deve definir projeto, memorial descritivo, prazo, preço, reajuste, medições, garantias e responsabilidade por vícios. A empreitada global e a administração têm riscos diferentes para o dono da obra. Atrasos e vícios construtivos são as principais fontes de litígio, e o registro de cada etapa protege as duas partes.

Perguntas frequentes

Comprei lote em loteamento sem registro. O que faço?

A lei permite suspender os pagamentos e depositá-los até a regularização, além de exigir do loteador a regularização do loteamento.

Quanto a construtora pode reter se eu desistir do imóvel na planta?

Até 25% do valor pago, ou até 50% sob patrimônio de afetação, além da corretagem, conforme a Lei 13.786/2018.

Quem paga a comissão do corretor na venda do lote?

Em regra, quem contratou o corretor. Pode ser transferida ao comprador se isso for informado de forma clara e destacada antes da compra.

A casa apresentou rachaduras após a entrega. A construtora responde?

Sim, por vícios que afetem a solidez e a segurança, dentro do prazo de garantia de cinco anos, e pelos demais vícios conforme o Código de Defesa do Consumidor.