Advogado empresarial em Vila Velha: incorporação, comércio e marcas

Vila Velha viveu nas últimas décadas uma forte verticalização, com prédios residenciais na orla e em bairros antes ocupados por casas. Isso fez da incorporação imobiliária um dos motores da economia local, ao lado do comércio e da indústria de alimentos. As questões empresariais mais frequentes vêm dessas atividades: contratos com compradores de imóveis na planta, parcerias entre construtoras e donos de terrenos, locação comercial e proteção de marcas.

Incorporação: o que a lei exige antes de vender

A Lei 4.591/1964 exige o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis antes do início das vendas. Ele traz projeto aprovado, título do terreno, certidões e cronograma. Vender unidades antes do registro sujeita o incorporador a sanções. O patrimônio de afetação separa o empreendimento dos demais negócios da incorporadora, protegendo os compradores em caso de falência e permitindo o regime tributário especial. A comissão de representantes dos compradores fiscaliza a obra.

Estrutura jurídica para incorporação e comércio

A Souza & Zucchi Advogados atua em contratos imobiliários, comerciais e societários de empresas de Vila Velha.

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Distrato e inadimplência do comprador

A Lei 13.786/2018 regulou a desistência do comprador na venda na planta. Ela permite reter até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação, além de despesas de corretagem. Também fixa prazos para a devolução. Os contratos precisam trazer um quadro-resumo com as condições de forma destacada. Atrasos da incorporadora acima do prazo de tolerância de 180 dias dão ao comprador direito a resolução ou indenização. O fluxo de distratos e atrasos deve ser acompanhado de perto para não comprometer o caixa do empreendimento.

Permuta com o dono do terreno

Muitos empreendimentos são feitos por permuta: o proprietário do terreno recebe unidades prontas em troca do imóvel. O contrato deve definir:

• quais unidades e em que padrão;
• prazo de entrega e penalidades;
• garantias ao permutante;
• quem paga tributos e despesas;
• o que acontece se o projeto não for aprovado.

A forma da permuta tem efeitos tributários para as duas partes e deve ser planejada.

Comércio e locação

Lojas e restaurantes na orla e nos centros comerciais dependem do ponto. A Lei 8.245/1991 garante a renovação compulsória da locação ao inquilino com contrato escrito de pelo menos cinco anos e três anos no mesmo ramo, por ação proposta entre um ano e seis meses antes do vencimento. Cessão do ponto, benfeitorias e reajuste devem estar previstos. Em shoppings, há regras próprias de aluguel percentual e despesas comuns.

Marcas e indústria de alimentos

Indústrias de alimentos e comércios conhecidos da cidade precisam proteger suas marcas com registro no INPI, nas classes corretas e em nome da empresa. Contratos de licença de marca, de fabricação por terceiros e de distribuição devem tratar de padrão de qualidade, território e royalties. Embalagens e formas de produtos podem ter proteção por desenho industrial.

Franquias e expansão

Redes que pensam em franquear o próprio negócio precisam de circular de oferta, manuais, contrato e prova de que o modelo funciona. A Lei 13.966/2019 exige a entrega da circular ao candidato ao menos dez dias antes da assinatura ou de qualquer pagamento.

Condomínio e entrega do empreendimento

Na entrega do prédio, a incorporadora instala o condomínio, entrega as áreas comuns e a documentação, como habite-se, manuais e garantias. Também passa a responder pelos vícios construtivos dentro dos prazos legais: cinco anos de garantia pela solidez e segurança da obra, no Código Civil, além das garantias do Código de Defesa do Consumidor. Muitos conflitos com condomínios novos envolvem infiltrações, fachadas e áreas comuns entregues diferentes do memorial. Uma vistoria formal na entrega, com termo assinado e plano de assistência técnica, reduz litígios.

Crise e recuperação

Incorporadoras são sensíveis a juros, ao ritmo de vendas e aos distratos. Sob patrimônio de afetação, cada empreendimento tem regras próprias de proteção em caso de crise da incorporadora. Antes da recuperação judicial, renegociar o financiamento à produção e reorganizar o cronograma de obras costuma preservar mais valor. A Lei 11.101/2005 também permite a recuperação extrajudicial.

Perguntas frequentes

Quanto a incorporadora pode reter se o comprador desistir?

Até 25% do valor pago, ou até 50% em empreendimentos sob patrimônio de afetação, além da corretagem, conforme a Lei 13.786/2018 e o contrato.

A obra atrasou. O comprador pode desistir?

Ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, o comprador pode pedir a resolução com devolução integral e multa, ou manter o contrato com indenização, nos termos da lei.

Na permuta, o dono do terreno corre risco se a construtora quebrar?

Sim, se não houver garantias. Patrimônio de afetação, registro da permuta e garantias específicas ao permutante reduzem esse risco.

Preciso registrar a marca da minha loja?

Sem registro no INPI, não há exclusividade nacional, e outra empresa pode registrar nome parecido e impedir o uso. O registro deve estar em nome da empresa.