Reforma tributária para imobiliárias e corretores: corretagem, administração e locação

Imobiliárias, corretores e administradoras de imóveis entram, a partir de 2027, no regime específico de bens imóveis da reforma tributária. Os serviços de administração e de intermediação têm alíquotas de IBS e CBS reduzidas em 50%, e a locação, a cessão onerosa e o arrendamento, em 70% (LC 214/2025, arts. 252 e 261). Para quem trabalha com corretores associados, a lei trouxe uma regra que resolve uma disputa antiga: cada corretor responde pelo tributo sobre a sua parte da comissão (art. 255, §§ 3º e 4º).

O que entra no regime de bens imóveis

O capítulo da LC 214 sobre imóveis alcança cinco operações: alienação, inclusive por incorporação e loteamento; cessão e constituição onerosa de direitos reais; locação, cessão onerosa e arrendamento; serviços de administração e intermediação; e serviços de construção civil (art. 252). Para a imobiliária, os dois primeiros itens interessam pelo efeito sobre os clientes. Os serviços próprios dela são a intermediação, ou corretagem, e a administração de locações e condomínios.

A redução é única para todo o capítulo: 50% nas alíquotas do IBS e da CBS para as operações do regime, e 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 261). Com a alíquota de referência da CBS de 2027 calculada pelo TCU em 11,3% (28/10/2026; o Senado fixa por resolução até 15/12/2026), CBS e IBS somam cerca de 5,7% nas operações com redução de 50% e 3,4% na locação, antes dos redutores de ajuste e social, que diminuem a base.

A Souza & Zucchi Advogados atua em reforma tributária, com a revisão de contratos de intermediação e administração, da relação com corretores associados e da escolha de regime de imobiliárias.

Reforma tributária aplicada à operação da empresa

A Souza & Zucchi Advogados atua de forma especializada na análise dos efeitos de IBS, CBS, créditos, transição, contratos, preços e particularidades setoriais.

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Corretagem dividida: quem paga sobre o quê

Hoje, uma comissão de venda dividida entre a imobiliária, o corretor captador e o corretor vendedor costuma gerar discussão sobre quem deve tributar o valor total e se o repasse ao associado entra na receita da imobiliária. A LC 214 resolveu isso para o IBS e a CBS. Quando o negócio se conclui com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, a base de cada um é a parte da remuneração ajustada com ele. Ficam excluídos os valores pagos diretamente pelos contratantes e os repassados entre corretores, e cada corretor é responsável pelo tributo sobre a sua parte (art. 255, §§ 3º e 4º).

Na prática, isso exige três cuidados. O contrato de intermediação deve prever a divisão da comissão, o documento fiscal de cada corretor deve mostrar só a sua parte, e o repasse entre a imobiliária e o associado deve estar documentado como tal, e não como pagamento por serviço prestado à imobiliária. Sem esse desenho, a imobiliária corre o risco de ser tratada como prestadora do valor total.

Administração de locações: a receita é a taxa, não o aluguel

A administradora recebe o aluguel do inquilino e repassa ao proprietário, retendo a taxa de administração. Para o IBS e a CBS, a base do serviço de administração é o valor da operação de administração (art. 255, IV), e o aluguel repassado é receita do proprietário, sujeita às regras da locação. O erro de tratar todo o valor que passa pela conta como receita própria já acontece hoje com PIS, Cofins e ISS e tende a se repetir se o sistema de cobrança não separar as duas parcelas.

Também mudam as obrigações do lado do proprietário. A pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular quando, no ano anterior, a receita com locações supera R$ 240 mil e envolve mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I). A regra vale também no próprio ano, se o valor exceder em 20% esse limite (§ 2º, II). Imobiliárias que administram carteiras grandes de pessoas físicas vão precisar identificar quais proprietários ficam sujeitos à regra, porque isso muda o documento fiscal, o repasse e, se houver split payment, o próprio fluxo do dinheiro.

Locação residencial e redutor social

Na locação residencial feita por contribuinte do regime regular, pode ser deduzido da base um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, atualizado pelo IPCA (art. 260, na redação da LC 227/2026). Somado à redução de 70%, isso faz com que a maior parte das locações residenciais de valor médio tenha carga baixa. O condomínio e os tributos que incidem sobre o imóvel, como o IPTU, não entram no valor da locação (art. 255, § 2º).

Para a venda de imóvel residencial novo e de lote residencial pelo regime regular, há redutor social de R$ 100 mil por imóvel e R$ 30 mil por lote (art. 259). Esse redutor interessa aos clientes incorporadores e loteadores, e mais detalhes estão no guia de construção e incorporação.

Imobiliárias no Simples Nacional e no lucro presumido

Corretagem e administração de imóveis de terceiros podem ser exercidas por empresas do Simples Nacional. Já a locação de imóveis próprios é vedada no regime, salvo serviços tributados pelo ISS (LC 123/2006, art. 17, XV). Esse ponto costuma aparecer quando a imobiliária passa a comprar imóveis para alugar.

A partir de 2027, o optante pode manter IBS e CBS no DAS ou recolhê-los pelo regime regular. Como o cliente da corretagem e da administração é, em boa parte, pessoa física, a manutenção no DAS tende a ser mais simples. A simulação do regime regular faz sentido para quem atende sobretudo incorporadoras, empresas e investidores que tomam crédito. Para o 1º semestre de 2027, a opção vai até 30/10/2026.

No lucro presumido, a corretagem e a administração usam a presunção de 32% para IRPJ e CSLL, e PIS e Cofins são cumulativos até 2026. Nessa transição, vale revisar se as comissões repassadas a associados e os aluguéis repassados a proprietários foram incluídos indevidamente na receita bruta dos últimos cinco anos. Quando houver, a diferença pode ser pedida de volta.

O que preparar em 2026

• revisar os modelos de contrato de intermediação para prever a divisão da comissão entre corretores;
• formalizar a relação com corretores associados e o fluxo de repasses;
• separar no sistema a taxa de administração do aluguel repassado;
• identificar proprietários pessoa física que passarão a ser contribuintes pela regra dos R$ 240 mil e dos três imóveis;
• conferir se o emissor de notas e o sistema de cobrança já trazem os campos de IBS e CBS;
• simular, se a imobiliária estiver no Simples, a carga no DAS e no regime regular.

Erros frequentes

• emitir nota da comissão inteira quando parte pertence a outro corretor;
• tratar o aluguel repassado como receita da administradora;
• deixar de acompanhar quais proprietários passam a ser contribuintes do regime regular;
• comprar imóveis para locação dentro de uma empresa do Simples;
• presumir que a redução de 70% da locação vale também para a taxa de administração, que tem redução de 50%.

Como o escritório atua

A Souza & Zucchi Advogados atua na leitura da LC 214 para imobiliárias, corretores e administradoras, na revisão de contratos de intermediação, administração e associação de corretores, na recuperação de tributos pagos sobre valores repassados e na escolha de regime. Veja também o cronograma da reforma tributária e o guia de split payment.

Perguntas frequentes

A corretagem de imóveis tem redução no IBS e na CBS?

Sim. Os serviços de intermediação e administração de imóveis estão no regime específico de bens imóveis, com redução de 50% (LC 214, arts. 252, IV, e 261).

Quem paga o tributo quando dois corretores dividem a comissão?

Cada um, sobre a sua parte da remuneração. Os valores repassados entre corretores ficam fora da base (art. 255, §§ 3º e 4º).

Proprietário pessoa física vai pagar IBS e CBS sobre aluguel?

Só se, no ano anterior, tiver mais de R$ 240 mil de receita com locações e mais de três imóveis alugados, ou se exceder em 20% esse valor no próprio ano.

A imobiliária do Simples pode ter imóveis próprios para alugar?

Não, a locação de imóveis próprios é vedada no Simples Nacional, salvo serviços tributados pelo ISS.

Reforma tributária em outros setores

Os outros guias da série, com as regras de 2027 e o que fazer até 31/12/2026:

• Agronegócio e produtor rural
• Academias
• Bares e restaurantes
• Clínicas e hospitais
• Construção e incorporação
• Consórcios
• Cooperativas
• Escolas e faculdades
• Farmácias
• Hotéis e pousadas
• Importadoras e tradings
• Indústria têxtil
• Postos de combustíveis
• Profissões regulamentadas
• Sellers e marketplaces
• Setor automotivo
• Supermercados
• Transportadoras